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宏观调控——房地产税能降房价吗

2019-11-21 09:34:11 浏览量:3066

文|陈思进

谈到房地产投资,我们必须谈谈最近不断上涨的财产税。你真的知道什么是财产税吗?过去,调控政策的结果往往是房价随调控而上涨,那么房产税会在房价合理回归中发挥作用吗?

在讨论什么是财产税之前,让我们先讨论一下土地完全所有权和租赁的区别。

在欧洲和美国买房时,有时会遇到房子是“自由保有地”还是“租赁地”的问题。有时买的房子最终并没有拥有所有的土地。

租赁土地

对于这种类型的房子,买方不能永远拥有土地,例如,通常期限为99年。换句话说,你有99年的时间来租赁这块土地,99年后,这块土地将归还给它原来的主人(中国的商品房就是这样)。

一般来说,这种有土地租赁权的房子的价格比完全拥有土地的房子低得多。

永久保有土地

指买受人购买的房产,包括土地和房屋,完全归买受人所有,无期限。

完全所有权的财产可以包括单户住宅、联排住宅和公寓公寓。拥有全部土地所有权的财产也可能被政府征用,或部分土地(地役权)用于建设公共设施,如高速铁路、公路、地铁等。

一般来说,拥有完全土地所有权的房子的价格比拥有土地租赁的房子高得多。

那么什么是财产税呢?

在欧洲和美国,房地产税通常被称为财产税。财产税可以分为两类:一类是不动产税,对土地、改良结构或附属建筑征收。另一种是个人财产税,对不包括土地在内的房地产、汽车、商业和工业设备征收。

这里,不动产是民法的一个概念,它定义了固定地址的不动产,如土地和土地上的房屋。在基尼系数中,财产,即房地产(不包括土地),是最奢侈的消费品之一。目前,中国所指的财产税属于后者。

在美国,每个州都有财产税和个人财产税的详细法律定义。财产税通常由地方政府(市级或县级)征收,税率因州而异,根据财产价值从0.2%到4%不等。

如何确定财产税税率包括两个部分:改善结构或建筑的价值,以及土地或地块的价值。财产税主要用于支持地方教育、警察/消防、地方政府、一些免费医疗服务和地方基础设施。

在中国,一次性收入分配不够公平,导致贫富差距巨大。最明显的表现是,不同的阶层在拥有房地产方面存在巨大的财富差距,使得每个人的目光都集中在房子上。

根据中国房地产市场的现状(例如,房价太高),关于是否以及如何征收房产税的争论相当激烈。我个人认为,如果房产税政策设计得当,实施得当,可以合理返还房价,促进中国经济持续健康发展。然而,如何遏制贫富差距过大是最温和的措施,也是妥协的产物。

因此,应该征收房地产税,以增加住房成本,遏制房地产投机,迫使空置住房,而不是增加住房奴隶的负担。换句话说,自有住房不应征税或减税。对于第二套以上的房屋,尤其是空置房屋,应提高税率,并通过逐步征税的方法增加持有房屋的成本,迫使投机者要么出售,要么增加房屋供应量,以降低房价。要么租房,增加租赁市场供应,稳定租金。

例如,从过去几年引起轩然大波的“方杰”事件来看,如果对“方杰”建起的1万平方米建筑征收房产税,如果按每平方米3万元和每年房产税的2%计算,每年将缴纳600万元,这将大大增加“方杰”的住房成本。

然而,很多人担心开征物业税会伤害普通市民,例如物业税会否提高租金或楼价。这种担心是有道理的。然而,房地产税,像个人所得税一样,取决于门槛。如果你的工资收入没有达到个人所得税的门槛,个人所得税将对你完全无效。然而,如果房产税从第二套房甚至第三套房开始,税率逐步提高,房子越多,税率就越高。

事实上,租赁市场是一个有效的市场,只有供应超过需求,租金才会上涨。房产税的实施会增加房屋所有者的拥有成本,迫使大量空置房屋进入市场,无论是出租还是出售,这不仅会迫使房价合理回归,还会降低租赁价格,造福普通百姓!

此外,根据欧美的经验,每年租金的增加都受到政府的限制。如果中国政府能够在开征物业税的同时,限制房租的上涨,并将部分物业税用于建造廉租房,房租上涨的可能性就更小了!

事实上,中国政府早就意识到房地产过热的弊端,多年来一直在实施宏观调控。但是为什么房地产泡沫不能被挤出去呢?我认为这是因为控制措施无效。然而,开征物业税是最有效、最方便的操作调整方案:首先,对空置房屋开征高额物业税,这样政府不仅可以迅速获得大量税收,还可以弥补地价下跌造成的财政损失;为了杜绝房地产投机,"房屋不会投机",并治愈高房价带来的各种弊病。

简而言之,其他山的石头可以用来攻击玉。只要中国结合自身特殊情况,善用财产税,房价的合理回归是完全可能的!

(提示:本文仅代表作者的观点。投资是有风险的,因此进入市场时必须谨慎,不构成任何具体的投资建议)

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